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海南省国资委关于推进省属企业保障性住房建设的指导意见

2011-11-15 22:44:43

琼国资〔2010〕45号

 

省属各有关企业:

为认真贯彻落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会精神和省委、省政府关于加快保障性住房建设的工作部署,加快国有工矿区、港区、农林场等棚户区改造和危旧住房改造,扎实有序地推进保障性住房建设,努力解决企业职工住房问题,结合省属企业实际,提出以下意见:

一、充分认识省属企业保障性住房建设的重要意义

(一)保障性住房建设是改善民生,履行国有企业社会责任的迫切要求

到2008年底,省属企业改制关闭破产任务已基本完成,近6万名职工得到妥善安置,社保待遇问题得到解决。但相当部分企业职工住房困难,其中大多数是中低收入家庭,特别是关闭破产企业宿舍区的原职工住户、退休人员比较集中。棚户区、危旧房等安全隐患突出,严重影响群众生命财产安全。推进保障性住房建设,有利于加快解决中低收入职工的住房困难,让职工群众在国际旅游岛建设和国企改革发展中受益,促进和谐稳定。

(二)保障性住房建设是盘活企业存量土地资产,解决企业改制关闭破产遗留问题,促进企业新发展的有效途径。

省属企业改制关闭破产任务完成后,利用剩余的非经营性土地、闲置土地、废弃厂房和经营场所等建设经济适用房、限价商品房,既有利于改善职工住房条件,又有利于省属企业职工老旧宿舍区等非经营性资产向市场化管理过渡,有效解决国有企业改制关闭破产后职工生活区、宿舍区的水、电、物业管理等遗留问题。具有发展潜力,特别是具有房地产开发资质的省属国有企业,还可以结合企业实际,盘活整合存量土地资源,用于发展壮大主业、开发商业房地产,促进企业做强做大、健康可持续地发展。

(三)保障性住房建设是促进城市发展和海南国际旅游岛建设的客观需要。

住房困难影响了企业和谐稳定,也不利于吸引人才,与海南国际旅游岛建设很不协调。推进保障性住房建设,既可以带动投资,促进消费,扩大就业,又可以发展社区公共服务,加强社会管理,推进平安社区建设,完善配套市政设施和公共服务设施,有利于改善城市面貌,优化投资环境,集约利用土地,推进城镇化健康发展,是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

二、总体目标和基本原则

(四)总体目标。

深入贯彻落实科学发展观,着力加快国有经济增长方式转变,把改善企业职工群众的居住条件、增强国有企业发展动力作为省属企业保障性住房建设的出发点和落脚点,从2010年开始,力争用3年左右时间,建设2-3万套以经济适用房和限价商品房为主的保障性住房,基本完成集中成片的省属国有工矿、港区、农林场的棚户区改造及危旧住房改造,着力解决“无房户、住房困难户、特殊困难群体”的住房困难,有条件的企业争取用2年时间基本完成,使省属企业职工的居住条件得到明显改善,促进国资国企和谐发展。

(五)基本原则

省属企业保障性住房建设要坚持统筹规划、分步实施的原则;坚持以人为本、依法运作、公开透明的原则;坚持立足于自有土地资产盘活与危旧房改造相结合的原则;坚持企业运作、政府扶持、职工和社会参与的原则;坚持量力而行、尽力而为的原则。

省属企业保障性住房建设主要依据国家和我省2007年以来,特别是近期出台的相关政策措施,同时要关注政策的调整动态,以省委、省政府的最新工作部署、最新出台的政策法规和要求为准。

三、保障性住房建设用地及投资开发

(六)建设用地来源。

省属企业建设保障性住房应当立足于盘活现有土地资产,鼓励开发利用企业改制关闭破产中剥离的职工生活区、宿舍区等非经营性土地资产,重点推进棚户区、危旧房改造。省属企业通过参与托管企业、有关企业的资产整合重组、债务重组等方式,获取的土地资产可用于保障性住房建设。有条件的省属企业要积极申报建设保障性住房,争取地方政府划拨或定向出让、配套供应土地。

省属企业不得通过市场竞价购买土地用于保障性住房建设(按政府要求在商品房开发中配建经济适用住房除外)。

(七)投资开发主体

各省属重点监管企业是本系统企业保障性住房建设的责任主体,统筹组织开发建房项目和住房销售。其中,利用改制企业剥离的土地资产或者关闭破产企业剩余土地资产建设保障性住房,必须由省属重点监管的集团公司、托管公司作为国有资产的承接人直接负责开发,不得交由已改制关闭破产企业的人员自行组织和操作。

省属重点监管企业应当清理本系统企业自有可利用土地资产,配合政府主管部门进行职工住房调查,编制本系统建设保障性住房的项目计划,按有关规定向当地政府申报列入经济适用住房建设计划,积极争取认真落实相关政策。

(八)开发方式。

按照现行的住房政策规定,保障性住房中的廉租房由政府采取新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式供应,省属企业利用现有土地建设的保障性住房主要为经济适用住房和限价商品房。

省属企业对产权清晰、无法律纠纷、规划明确、具备报建立项条件的自有土地资产,应当积极申报办理保障性住房项目报建手续,可以自主实施开发,也可以双方企业协商一致,报请省国资委优先安排有资质、有能力的省属企业代建或合作开发。或者按规定程序进行资产评估后进入海南产权交易所公开招商合作开发。

省属企业对涉及法律纠纷和其他风险、不具备条件进入海南产权交易所招商开发的土地资产,确需引进投资者合作开发建设保障性住房的,可按规定程序进行资产评估后,按内部集体决策程序论证比选,在锁定收益和风险的前提下,选择符合资质条件、有能力控制风险的投资者进行合作开发。备选的投资者一般不少于5家,公开择优合作。

有房地产开发资质和投资能力的省属企业,可争取政府或国资部门委托,代建经济适用住房小区项目。省属房地产开发企业开发普通商品房或高档商品房项目,可按政府要求配建经济适用住房。

四、保障性住房的供应对象和条件

(九)供应范围和对象。

省属企业保障性住房的供应范围为:

1、本企业在职职工和离退休人员。

2、利用改制企业剥离的土地资产或者关闭破产企业剩余土地资产建房(包括棚户区、危旧房改造),供应范围可包括原占地企业改制关闭破产时列入安置范围且已解除劳动关系的人员,以及本棚户区、危旧房改造涉及的具有合法居住权的原住户。

3、经双方企业协商一致,并报省国资委备案,可按不低于住房建设综合成本,不高于限价商品房价格,以合作或团购方式供应其他省属企业符合规定条件的在职职工。

供应对象按照住房保障部门的政策规定执行,实行每户职工家庭只能申购一套保障性住房的供应原则。以经济适用住房价格供应的对象为未享受过政府住房优惠的职工无房户、住房困难户(家庭人均住房建筑面积低于13平方米)、危房户和规划拆迁户,以及特殊困难群体。其他供应对象只能按限价商品房或普通商品房价格供应。

列入省属国有经济发展规划做强做大并且有条件的省属企业,可以预留部分住房,以备供应企业引进人才之需。

(十)资格审查。

职工申请购房资格认定,由建房企业按厂务公开要求,进行公示确认,接受职工监督,并报住房保障部门审查备案。申购人需提供以下材料:

1、本人家庭户口本,本人和配偶身份证,缴存社保费用的证明,家庭收入证明等;

2、工作单位或者街道办事处出具的住房情况证明。职工与配偶不在同一工作单位的,应提交配偶工作单位出具的无住房或未领取住房补贴的证明材料。军转干部、退伍人员申请购房的,应提交原服役部队团级以上住房管理部门出具的未领取住房补贴或未享受过房改实物分房的证明材料。

3、房产管理部门出具的房产相关证明材料。

五、组织实施

(十一)项目备案。

省属企业建设保障性住房项目,必须由其所属集团公司、托管公司向省国资委提交住房建设方案(项目建议书)、财务可行性分析及项目备案申请。

企业住房建设方案应包括以下内容:职工住房需求;项目用地选址和规划部门意见(土地规划用途、容积率、绿化率及建筑密度等);建房性质,建设总规模及住房结构和户型面积;建设模式;投资概算;资金来源;建设期限;工程款结算方式;购房对象(购房人员名册);售房价格;产权登记等。

省国资委以备案的企业住房建设方案(项目建议书)和财务可行性分析,作为对企业建房项目督查和投资效益考核的依据。

(十二)相关政策审批。

建房企业应向当地住房保障部门申办相关审批手续,报备职工购房资格,申请减免有关税费。正常缴存住房公积金的职工可办理支取住房公积金,或申请住房公积金贷款。

在企业遇到困难并有要求时,省国资委可责成责任处室,为企业提供服务,汇总省属企业年度保障性住房建设计划,集中报送住房保障、国土规划等部门,争取集中办理项目审批,集中做好规划设计,申请将项目建设用地列入年度土地利用计划优先安排。

(十三)工程管理。

住房建设要遵循规划、项目审核、用地管理、环境评估等建设管理程序和规定,依法合规办理各环节工作,实行科学管理。建设单位对建设项目的工程质量负最终责任,施工单位应向使用人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》,并承担保修责任。

(十四)经济适用住房建设综合成本。

按照当地住房保障部门的相关规定执行。现行规定包括八项:

1、前期费用(搬迁安置、场地平整、勘察设计、规划设计、规划报建、施工图设计、工程预算、招标投标、施工报建等);

2、建筑安装工程费;

3、公共设施配套工程费;

4、工程监理费;

5、管理费(按前四项的3%确定);

6、贷款利息;

7、后期费用(项目验收、工程结算、测量办证等);

8、土地成本。

(十五)售房价格。

经审核属于供应范围、且符合购买经济适用房资格条件的人员购房,本人享受职工住房建筑面积标准部分原则上按建设综合成本出资。如政府或单位有条件资助公共配套设施费用和政府减免税费后的其它公共费用,个人出资最低不得低于建筑安装工程费,具体由建房企业根据实际情况确定,并报当地住房保障部门核备。超标面积部分一律按同地段普通商品房价格出资。

在满足本企业职工合规需求的前提下,经县级以上人民政府批准,允许将剩余房源作为限价商品房、普通商品房对外销售。限价商品房的价格由建设综合成本、税金和利润三部分构成(其中利润率按我省相关规定执行),经报政府有关部门审核备案后确定。

外售的限价商品房收益按照有关规定可以以适当方式用于解决本企业职工住房困难和公共设施建设问题,不得直接用于补贴职工购房价。外售的限价商品房在补缴土地出让金和相关税费后,申报办理商品房产权证。

各企业保障性住房分配方案应公示征求职工意见,接受群众监督,充分体现公开、公正和公平。

(十六)售后管理。

建房企业在住房售后应继续做好以下管理工作:

1、按当地住房保障部门的政策规定做好上市管理。现行政策规定经济适用房和限价商品房属于政策性住房,购房人拥有有限产权,购房不满5年的不得直接上市交易。确需转让的,由建房企业按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购,具体办法按当地政府的规定执行。购房满5年后上市转让的,按属地政府公布的相关规定缴交税费,建房企业可优先回购,用于解决其他职工的住房问题。

2、住房售后按照房地产管理的有关规定,组织材料到房产管理部门为职工办理私有房屋产权登记手续和到国土管理部门办理土地分割手续,并领取房屋所有权证书和土地使用权证。

3、实行职工住房物业管理的社会化、市场化。由业主委员会或企业优选物业管理公司管理,建房企业不得以任何方式进行水、电等费用的补贴。物业管理收费标准应包括公共设施维修基金的因素,参照属地政府规定的标准拟定,并报物价部门备案。

(十七)财务处理。

省属企业利用自有土地建设保障性住房,应当对土地等相关资产及时进行财务处理,并在当年的财务决算中反映。利用划拨土地建设保障性住房,依据划拨土地实际利用情况结转成本或申报核销。

六、加强领导和监督

(十八)落实工作责任。

省国资委将省属国有企业保障性住房建设工作列为今后3年的重点工作任务之一,加强组织领导。对列入年度计划的保障性住房项目实行目标责任制管理,并实行监督考核。省属重点监管企业作为本系统保障性住房建设项目的责任主体,特别是有保障性住房建设任务的企业,要成立专门工作班子,明确责任领导和项目负责人,落实具体措施,落实开工、竣工、交房计划日期,确保项目顺利实施。

(十九)健全工作机制。

省国资委与住房保障、财政、国土、规划、银行和市县人民政府等形成沟通协作机制,协调解决省属国有企业保障性住房建设中的重要问题,落实好各项优惠政策和资金支持。

(二十)编制规划计划。

省国资委要在充分调查摸底的基础上,汇总和综合省属企业保障性住房建设规划。从2010年开始,筛选条件比较成熟的项目,优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目,编制省属国有企业保障性住房建设年度计划,报送省政府,同时抄送相关部门争取支持。

(二十一)确保工程质量。

要严格执行法定建设程序和技术标准规范,加强施工管理,确保工程质量。要优化新建安置住房的规划设计,在较小户型内实现基本的使用功能,满足基本居住需要。要按照节能环保要求,推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。

(二十二)严格政策规范和纪律要求。

省属企业必须严格按保障性住房的政策规范执行,严格住房供应范围、对象和价格,按照公开、透明的原则进行操作。如有在住房供应中有弄虚作假、暗箱操作、擅自扩大价格优惠范围等行为,以及在组织建设施工中有以权谋私的违法违纪行为,一经发现,严肃查处。

(二十三)强化监督检查和考核。

省属企业保障性住房建设项目计划完成情况,列入对省属企业的经营业绩考核范围。其中,除按规定程序对土地资产和拆除建筑物按账面价值进行核销外,住房建设其他成本费用和收益全部计入考核指标。省属企业要科学论证,精心组织,既要解决职工住房困难,又要抓住机遇寻求企业发展。省国资委会同有关部门对项目落实情况进行检查,对工作不落实、措施不到位的企业,要通报批评,限期整改。对投资决策失误或管理不当,造成重大损失或引发重大矛盾的,特别是集团公司、托管公司违反规定放任已改制关闭破产企业人员自行组织和操作建房造成不良后果的,追究相应领导责任。

(二十四)加强宣传引导。

要采取多种形式,广泛宣传保障性住房建设的重要意义,会同有关部门准确解读政策措施,及时反映工作进展情况,取得群众的理解和支持,为保障性住房建设工作营造良好的舆论氛围,确保把好事办好。

 

                                                          二O一O年三月八日

 

 

相关政策法规参考:

1、《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》(琼府办[2010]19号);

2、《海南省经济适用住房管理实施办法》(琼府办[2009]31号);

3、《住房和城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[2009]295号);

4、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号);

5、《海南省人民政府关于进一步促进海南经济特区国资国企改革发展的若干意见》(琼府[2008]75号);

6、《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》(琼府[2008]74号);

7、《建设部等七部委关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》(建住房[2007]258号);

8、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号);

9、《海南省人民政府关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》(琼府[2007]77号)。

 

 

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